解局 | 万科签约与广州旧改围城

拼多多推广联盟 高佣联盟 时间:2022-05-14

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  观点网 5月9日上午,广州市政府与万科企业股份有限公司签署战略合作框架协议。

  根据协议,双方将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作,并建立常态化沟通联络机制,推动合作事项落实。

  郁亮表示,万科高度重视在广州投资布局,未来将加快落实战略合作协议有关事项,积极参与广州建设和发展,为推动广州高质量发展贡献力量。

  近年来万科多次采用与地方政府订立战略合作方式,以推动在当地更多业务的推进,如2017年10月与成都市政府签署战略合作,2019年7月与西宁市政府签署战略合作。2021年8月及今年4月,万科还先后与上海市、深圳福田区签署合作,同样涉及城市更新、物业服务等内容。

  以城市更新为例,签约背后反映的或许是万科在核心城市向存量市场倾斜,去年该公司于一线城市土拍市场均无收获,需要寻求其他补充土储的方式。

  万科旧改布局

  在最新签署战略合作的城市广州,公开资料显示,目前万科介入的旧改包括黄埔文冲村的万科城市之光项目、沙步村万科黄埔新城项目、越秀寺右村荔湾坑口村项目、刘村洋城片项目以及白云田心村项目等。

  其中,万科最早于2012年开始布局广州旧改。当时万科披露,将参与黄埔文冲石化路以西城中村改造项目。该项目也是继天河猎德、海珠琶洲后广州第三个大型“城中村”改造项目。

  2015年,万科以投入不低于12.35亿元的改造成本和在融资地块配建2.64万㎡的村民回迁安放房为条件,成为广州市白云区田心村“城中村”改造公开选择合作开发企业项目的合作方。

  除此以外,万科所操盘的黄埔沙步村旧改,总占地面积约158万㎡,建筑面积约404万㎡,推广名为万科黄埔新城,将分11期开发。这也是黄埔区目前批复规模最大的旧村改造项目。

  但由于旧改周期长,涉及各方复杂利益,推进起来并非易事。

  以广州黄埔为例,文冲村旧改于2009年6月正式获批,自2020年项目启动至2020年2月仍未实现100%签约,至去年2月剩余一户不愿签约;沙步村旧改方案2011年获得原广州市“三旧”改造工作领导小组会议原则同意,后于2013年因政策调整导致项目审批暂停,至2018年才完成新的改造方案,2019年3月启动首期安放房开工建设。

  观点新媒体了解,文冲项目于2021年上半年开始全面回迁建设,截至目前已交付面积约44万㎡,回迁率超70%。沙步项目将于近日交付第一批回迁房,500多套,签约工作处于收尾阶段。

  今年上半年,万科位于黄埔的上述两个旧改均陆续有入市动作,包括万科城市之光A北地块于5月加推,吹风价5.3-5.9万/㎡;沙步万科黄埔新城也传出推盘消息,吹风价3.5-4.3万/㎡。其余旧改项目则仍处于推进阶段。

  “在部分居民之间的产权问题上,需要一些时间梳理,整体说来,推进节奏正常。”对于目前万科在穗旧改项目进程,广州万科对观点新媒体回复道。

  除此以外,万科曾尝试介入荔湾葵蓬村旧村旧改,该项目占地1.75平方公里,是广州中心城区巨无霸旧改项目。后因广州市规划和自然资源局发布了旧村改造新政策,于2020年11月,万科退出葵蓬村旧改。

  万科还介入了黄埔双沙村旧改项目。该项目在万科介入前,合景泰富在双沙村已经耕耘了两年。2021年5月双沙村的表决中,合景泰富联合体以96.51%的通过率拿下双沙村旧改项目,万科仅获得1票。

  存量开发模式

  万科于2003年进入广州市场,其从早期的拿地扩张、多元化全面发展,到现在发力旧改、回归地产主业。对于万科而言,与其在土拍市场竞争高溢价率的土地,加注旧改项目或许是现阶段获取优质土地资源的最好办法。

  2017年之后,万科在广州公开市场扩储动作不多。其中2019年7月,万科底价40.09亿元获增城区永宁街叶岭村地块;2020年底,万科溢价15.36%以63.07亿元获增城新塘一宗商住地。

  而2021年面对行业骤增的流动性压力,万科在北上广深的招拍挂市场上寸地未拿。

  有分析称,一方面在利润承压的市场环境下,万科采取缩小公开市场拿地的比例的战略,依靠较早介入的一些旧改项目的上市,去“反哺”目前状况。另一方面一线城市土地资源稀缺,开发商通过招拍挂拿地面临的竞争相对较大,限制条件也多。

  据观点新媒体了解,万科在广州目前的发展主要倚重于广信资产包拆解和旧改项目的开发。在售项目中,诸如白云万科喜悦里、荔湾金域曦府是广信资产包转换而来,白云金域悦府和黄埔城市之光则是旧改项目。

编辑:观点网

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