金融界4月16日消息 2022清华五道口全球金融论坛今日正式开幕。本次论坛以“行稳致远，金融助力高质量发展”为主题，聚焦中国与世界、市场与监管、学术与实践三大层面问题，共商经济金融领域重大问题，为中国金融开放与全球经济发展建言献策。在第三场全体大会的圆桌论坛讨论中，与会嘉宾围绕着REITS是否能够稳定中国房地产市场、REITs是否应该向商业地产等领域进行扩容、REITs给底层资产管理者带来的机遇与挑战等话题，进行了详细而深入的交流。
REITs是房地产市场的“稳定器”
美国威斯康星大学麦迪逊分校威斯康星商学院John P.Morgridge杰出讲席教授，原新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒在致辞中指出，美国REITs迅速的发展经验表明，REITs对于建立可持续的、稳定的房地产市场大有裨益。“当前中国迫切需要一个长期可持续的住房市场。”邓永恒说：“为了实现这个目的，必须要有一个坚实的市场，比如说今天讲的REITs市场。”
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、理事，高和资本合伙人周以升指出，结合国际经验来看，中国房产市场要实现“房住不炒”的目标，同时要通过“租购并举”，发展保障性住房解决新青年、新市民在内的中低收入阶层的问题。在这样的目标之下，REITs和金融产品能够起到核心作用。
REITs扩容箭在弦上 推动化解房地产风险
中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇回顾了去年首批9支公募REITs交易价格的走势情况。他指出，这些REITs在上市的头几个月的整体价格表现是比较平稳的，而从去年四季度开始这些REITs的价格开始有启动，到今年一季度又有一个更快速的加速上涨，这一时间点恰好是上证指数出现比较大波动的时候，尤其今年一季度疫情方方面面的影响，拼多多联盟，大盘股指向下的过程中REITs却一直往上，这是因为REITs的长期收益、现金流表现的稳定性提供了非常强的防御性，这在股市大幅波动时候是很好的避险表现。
对于REITs平均涨幅达到30%的溢价，张宇认为这不能得出“中国REITs贵了”的结论。因为首批上市的REITs的底层资产是优中选优的好资产，同时市场上的REITs数量有限，总市值只有约450亿人民币，流通市值只有130亿人民币，属于REITs的初期发展阶段。
“因此未来必须通过扩募，吸引第二批、第三批更多资产通过REITs的发行上市，这个过程会增加一些有效好资产的供给，扩大REITs市场的规模，包括流通市值的规模，我们的政策也在鼓励长线资金、长线的机构和价格投资导向的机构更多地进入REITs市场。将来如果有REITs基金比较大幅度的参与，稳定性就会大很多。”
近来，基础设施REITs首次扩容，将保障房纳入到REITs试点范围内。未来是不是可以扩展到更多领域？对此，张宇认为，REITs作为不动产投资信托，当然是包括房地产和基础设施。“中国走了一条和海外市场不一样的推进路径，即先从基础设施先开始，未来是不是逐步向房地产扩容和过渡？这个我想可能也是一个大的趋势。几类资产，包括像购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、租赁公寓等，这些都是做REITs很重要的资产层面。”
国际经验标明，绝大部分国家推出REITs或者对REITs既有机制制度进行进一步创新时，都跟当地房地产市场的风险，甚至是金融体系的关联风险相挂钩。也就是说通过REITs去化解地产行业的风险，起到了比较明显的效果。这方面经验，可以为中国化解房地产行业风险所用。
首单REITs回头看：建议进一步简化“双层架构”
首单基础设施公募REITs是以招商蛇口(行情001979,诊股)产业园区底层资产发行的。招商局蛇口工业区控股股份有限公司总经理助理、资产管理中心总经理余志良介绍了作为公募REITs第一单的战略思考。
“在房地产转型的大趋势之下，我们把园区建设与发展作为自身未来发展的重要赛道。但大家都知道产业园区一个很典型的特点就是现金投入大，回收相对偏慢，具有重资产、周转慢的特点。这些显然与REITs的现金流特点以及它的产品属性高度吻合，能够通过前期募集资金解决产业园区重投入和周转慢的痛点，同时为产业园区打开了非常好的终极退出通道。有了这个通道，我们就可以通过养熟资产，用REITs进行退出，获了现金之后再投入新园区的开发，形成了有效的循环。”
余志良认为，在发行国内首单REITs的同时，投资人对底层资产质量的追求对背后团队的经营能力提出了很大的要求。“它也会促进我们经营团队加大力度对这些资产进行增值改造提升，同时也强化了我们的团队经营能力，就形成了REITs产品不只是简单的一个简单的融资，它让我们更加注重资产质量的提升，又促进了我们团队能力的提升。”
余志良还对提供底层资产的原始权益人提出了一些建议。
首先，对原始权益人来讲，REITs不是简单的融资，而是产业跟资本的高度协同。“我觉得它是一个企业的长远资本战略匹配。是否选择REITs这样的融资平台，取决于从自身战略发展上考虑清楚。
此外，由于发行REITs对原始权益人的经营服务能力提出了非常高的要求，这也是倒逼其促进专业化的经营水平的提升。
招商局蛇口工业区在2019年在香港发行了招商商业房托，这是以商办作为底层资产的REITs。“在这个过程当中，我们感到香港资本市场的上市公司治理规则，所建立的监管框架可以供A股借鉴参考。从治理层上通过一系列的制度把它简化和完善。”
在目前的REITs双层架构中，公募基金的管理人跟原始权益人的经营管理进行两层的管理，实际上是“双层架构”，股权架构上是两层，还有治理机制上是两层。“未来这个双层架构是不是可以进行简化，产生更多的制度创？”于志良最后建议。
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