作者丨王迪
出品丨焦点财经
1945年，世界著名建筑大师勒·柯布西耶曾提出一个概念——"立体城市"，它将居住、办公、文化设施等多种城市功能融为一体，以此实现立体空间的复合功能。这一概念正适应如今快速发展的中国。
据国家统计局数据显示，2020年末中国常住人口城镇化率超过60%，另据社科院测算，2035年我国城镇化率有望达到74%。
城市横向快速演进的另一面是，交通拥堵、土地效益低等问题滋生。改变郊区蔓延式发展，以公共交通为核心驱动，通过紧凑、密集的城市中心和周边业态纵向布局，成为解决大城市病的良药，依存而来旧貌换新颜的便是TOD模式。
在越秀地产首席产品官、TOD研究院院长洪国兵看来，TOD与如今大热的城市更新呈现的是一种三角关系。他认为，几乎所有的城市更新项目都会涉及到TOD，但不一定所有的TOD项目都是城市更新，它不是一个套叠关系，而是存在交集的关系，根据城市本身特性不同选取的方式也不同。
有人说，未来城市就像《第五元素》中的机械城，将以交通为导向的城市模型推向顶峰，而TOD的垂直立体城市意味着城市发展与财富增长正呈现新的视角。
从城市轨道，到轨道城市，锚定纽约、东京、香港等国际都会城市发展的先行经验。此种TOD“垂直立体城市”的概念意味着“轨道＋物业”时代的到来，亦有专家曾指出，城市群和轨道的发展意味着一个划时代的机遇，可以和1998年的房改相比。另有研究报告指出，符合城市发展规律的TOD模式被视为房地产的新蓝海，预计未来将有20万亿元的巨大市场。
新蓝海：从赚快钱到赚慢钱
关于未来城市、立体交通、TOD城市发展，洪国兵有着自身的特定理解。增量见顶，存量待挖掘，当赚快钱时代过去，如何赚慢钱，是众多房企需要面对的问题。在这样一条纵深的赛道，京投发展、万科、龙湖、绿地、绿城等众多品牌房企丛林竞逐。
对于TOD项目未来的发展潜力，洪国兵所认同的逻辑是，很多城市都想大力发展TOD，但并不是每所城市都能消费起TOD项目。一方面，发展轨道交通TOD意味着产业聚集、效率提升；另一方面，对于任何一个TOD项目来说，TOD项目成本一定会贵过非TOD项目，如果土地本身聚集效应带来的溢价不能覆盖成本，它利润点便是无效的。
洪国兵认为，类似日本东京一直强调城市发展要分散，但是结果是分散不出，是因为聚集效应带来的收益边际效应很大，兼职房产中介，产业汇聚需要载体，而TOD是一个很重要的方式。所以，在经济发达地区的TOD不是“往下走”，而是“往上走”。
公共交通的效率，最终决定着城市扩张的边界。旧貌换新颜的“立体垂直城市”，将链接高铁、轨道、公交多路网，五轨合一城市群交通枢纽，使城际、城区内畅外连，在城市化演变进程中开启了新的想象。
中国城市轨道交通协会数据显示，截至2021年6月30日，中国内地共有49个城市开通城轨线路，总里程为8448.67公里。据中指研究院预计，未来还将新增2000个以上轨道交通站点，这为TOD开发带来了庞大的市场规模及增长空间。
“大湾区也曾被赋予‘轨道上的大湾区”的含义，这一概念比城市地铁概念更广，如果在大湾区范围之内，按照广州地铁规划所提出来的轨道之上，确实能够支撑大湾区作为世界级湾区定位的需要。”
与此同时，与城市更新相似的是，门槛高、周期长、投入大、难以标准化成为TOD身上自带的标签。对于房企而言，需要花时间“交学费”，但作为反馈将来也会给企业带来持续的、长久的、稳定的现金收益。
在洪国兵看来，在这一领域中，TOD项目本身赚不赚钱、对于赚慢钱能不能赚到，是一个很核心的问题。衡量一个TOD项目能做的前提是必须要有价值。TOD项目成功的第一点是机制，第二点是价值挖掘，对于赚不赚钱这个事情，收益其实能够解决问题，只不过收益能在多长时间里变现是不确定的。
洪国兵称，作为企业来说，从自身财务安排或者企业运作来说，愿不愿意去做是一个选择的问题，这不是TOD本身的问题。作为企业，核心还是要把TOD本身价值挖掘出来。
以越秀地产来看，因为TOD的模式也让其在土地市场中拥有一定优势。根据半年度业绩会的官方陈述，上半年越秀地产运用“6+1”多元化的增储模式，其中 TOD、「城市运营」、国企合作增储模式分别占新增土储的 4.2%、29.8%、6.6%。
破边界：从“点状思维”到“网络思维”
在后地产时代的市场逻辑中，“重质降速”成了众多房企的战略选择。“下半场的路究竟该怎么走？”这是所有房企都必须要解决的一个难题。
此前，布局TOD领域的房企正好切中了时下赚慢钱时代的脉搏。亲历越秀地产TOD模式1.0到5.0迭代升级，洪国兵见证了TOD模式的演进与发展。
编辑：焦点财经 】拼多多推广联盟是什么? 点击微信扫码注册
1、非第三方分佣平台
2、正规：拼多多官方旗下多多推广赚钱平台
3、简单：一部手机免开店，免维护，免发货，一键推广拼多多推广联盟，拼多多推广系统教你如何不开店也能月赚万元！拼多多赚钱方法,如何利用拼多多赚钱？