2021年仍有一批大大小小的物管企业迈出IPO的步伐，有成功的，如合景悠活、宋都服务等，自然也有碰壁的，如世纪金源服务、新力服务等。
折戟沙场、翘首以盼者，大多拥有一个个特点：规模越来越MINI，难道小物业的资本市场窗口已经过去？
据观点地产新媒体获悉，9月29日，中南旗下物业平台向港交所递交的上市招股书转变为“失效”。一般来说，在递交IPO资料超过6个月后，如果没有通过审讯或是被驳回，该资料将会显示为失效。
但失效并不意味着失败，有市场人士提到，在香港上市申请资料书失效是常有的事，对企业的影响并不大。
的确，招股书失效并未对中南服务造成太大的打击。翌日，一份新的上市申请资料就已提交，多多进宝，赴港上市的决心可见一斑。
事实上，物管企业在去年受到了资本市场追捧后，不可避免迎来一定回调。与此同时，今年以来，排队赴港上市的物管企业体量越来越小，港交所对于这类中小物管企业的审核无疑会进一步加强。
一系列的因素组合，造成了中南服务今日的情形。
基本面
招股书失效、排队时间长……归根结底是因为部分中小物管企业的“基本面”。
市场人士认为，中南服务首次上市失效的原因主要集中在两方面：其一，盈利能力仍处于中下水平；其二，在管面积较小，过度依赖母公司。
数据显示，2018年至2020年，中南服务分别实现营业收入5.52亿元、6.82亿元和8.63亿元，复合年增长率为25.1%；实现年内溢利为1790万元、2710万元和6670万元，复合年增长率为92.9%。
根据最新公布的招股书，截至前五月，该公司实现营收4.36亿元，溢利2840万元，分别增长42.5%、50.3%。
其中，物业管理服务是中南服务的业绩收入来源，前五月这一业务录得收入2.78亿元，同比增长四成，非业主增值服务录得收入1.35亿元，而社区增值服务录得收入2350.2万元。
尽管中南服务营收、利润实现了双增长，但这家企业的整体盈利基数仍旧较小。
观点指数整理、归纳51家上市物业服务企业数据得出的报告中显示，目前物业企业营收规模稳步增长，2020年上半年51家样本物业服务企业总营收规模达到586.48亿元，而2021年上述51家企业的营收规模为903.73亿元，同比增长54.09%。
另外，回看近两年上市的物管企业，融创服务半年营收33.19亿元，较去年同期增长85.4%；旭辉永升生活服务半年营收20.59亿元，同比增长53.09%。对比之下，中南服务的体量显得有所不足。
除了收入，毛利率是一家企业最重要的静态标签。
招股书透露，中南服务2018年、2019年、2020年毛利率分别为16.4%、18.6%和23.0%；截至2021年5月31日，毛利率为25.7%，上升4.5个百分点。
中南服务认为，毛利率稳步上升，一方面源于物业管理服务分部的毛利率上升，前五月，这一数值为16.9%；另一方面，非业主增值服务及社区增值服务等毛利率较高的业务，整体业绩贡献有所提升；最后一方面，该公司于今年开始提供停车位代理服务，从中获得近1800万的收入。
从物管行业整体情况看来，中南服务25.7%的毛利水平同样处于中等位置。
据观点指数统计，2021年上半年，51家样本上市物企平均毛利率为30.63%，较2020年同期上升0.1个百分点。
分公司看，各家企业毛利率涨跌各异，差别仍然明显。其中，商管、商办占比较高的物业企业都有不错的毛利率，合景悠活、中骏商管、星盛商业在2021年上半年毛利率分别达到44.2%、49.3%、56.7%。
但毛利率低于20%的物企也有不少，包括新大正、银城生活服务、中海物业和招商积余的毛利率分别在19.3%、16.6%、16.1%和13.5%。
比上不足比下有余，从盈利能力的基本面来看，中南服务或许刚刚跨入及格线，在观点地产公布的《8月物业服务发展指数》中，中南服务并未上榜。
依赖性
今年以来，在资本加持下，行业集中度进一步提升，收并购成为各大物企提升在管面积、布局新业态的主流方式。其中，蓝光嘉宝与碧桂园服务的交易于8月初达成。近期，富力物业、彩生活服务亦出售予碧桂园服务。
行业已经进入了规模追逐的时代，“大鱼吃小鱼”乃至“大鱼吃大鱼”的现象愈发凸显，过度依赖母公司的中南服务，外拓能力有待加强。
据观点地产新媒体获悉，于2021年5月31日，该公司拥有合共197个在管项目，在管总建筑面积为3970万平方米，覆盖中国17个省、市、自治区的62个城市。此外，中南服务订约管理318个总合约建筑面积为6780万平方米的项目，覆盖中国20个省、市、自治区的88个城市。
其中，中南服务已订约管理中南集团开发的243个项目，总合约建筑面积为5560万平方米，包括2140万平方米已订约但尚未交付项目。
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