焦点财经讯 从2021年6月恒大爆雷以来，随着批量头部民营房企债务违约、爆雷、躺平，至今年6月规模化变量市场（不良资产、特殊资产）的形成已经一周年。地方政府、房企、银行、供方、客户等相关方形成了“谁都没错，谁都有错”的复杂局面。
地方政府端：其一，土地出让遇阻，市场化程度低，内卷化严重，多由地方国企、央企托底，今年1-6月份全国土地购置面积3628万㎡、同比下降48.3%，土地成交价款2043亿元、同比下降46.3%。其二，保交楼、保民生、保稳定成为地方政府的首要关切，特别加上近期客户开始断贷，迫切需要复工复产保交付，以维护社会稳定；同时客户断贷又会进一步引发市场观望情绪，深度影响整体市场。
金融端：过往对交易主体以规模为标准，参照“名单制”，投前项目尽调不详、审查不严、测算不准、预期偏差，投后监管不到位、经营未实质介入，信托、AMC等非银行金融机构大量前融出现重大问题；银行开发贷抽逃、按揭贷断贷、涉房并购贷归还等问题频现；AMC（金融资管）因民营房企爆雷、市场信心受挫等，低价收资产包、溢价出售资产包的惯性逻辑受到挑战。
房企端：民营房企“躺平”“爆雷”“债务违约”，一方面因销售不畅、地方政府严格监管、银行停止开发贷按揭贷并购贷放款、主体信用缺失、品牌价值骤降等，经营性现金流阻断，债务性现金流遇阻，可用财力锐减；另一方面，银行还贷、工程成本、员工工资等是刚性支出，加上因储备土地每年必须支付的巨额财务成本，民营房企收支缺口越来越大，重新回到求生存的状态，根本无从顾及发展问题。若市场继续下行，资产贬值，则极易陷入“资不抵债”的状况。
供方端：施工单位商票无法汇兑，工程款遭大幅拖欠；同时因项目停工，施工单位希望获取索赔；部分施工单位因大面积与暴雷房企的合作造成自身资金链断裂，失去后续发展能力，一部分开始选择断贷，直接造成项目停滞。
客户端：宏观经济已经影响到居民收入，而居民收入直接影响到购房意愿下降、购房能力下降。批量项目停工或工期严重滞后，延期交房或无法交房，已是购房客户的关键痛点，已有多达350个项目客户断贷；诸多项目多存在质量问题或质量隐患；且多用大幅降价促销策略，对已购房业主带来巨大的心理冲击和经济影响。
政策底：“房住不炒”为刚性前提，政策“应出尽出”，今年1-6月有200个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策超过500频次。北上广深一线城市放松的可能性不大，杭州、南京等强二线城市会出台一些政策、但力度不会太大，弱二线城市、三线城市出台的政策对交易量的促进作用不大。
市场底：政策的应出尽出，未形成较好的市场效应。市场预期下降、购买意愿下降、购买能力下降，加上客户断供、停贷的项目超过350个，市场下行仍在持续。
对此，蓝绿双城控股有限公司董事长曹舟南判断，今年7-10月将继续下探，11月至年底可能探底企稳，明年6、7月份有望复苏。
对此，他建议纾困变量项目，就是保障有品质交付等民生问题，解决地方政府难题，纾解房地产行业困局，防控金融风险，促进经济、社会发展，而系统性问题，必须系统性解决。
1. 地方政府：出台指导性意见，尽快复工复产保交楼，维护社会稳定、百姓安居。
具体建议：
（1）建立纾困基金。
借鉴中央企业发纾困基金、纾困自投项目的经验，拼多多推广系统拼多多推广联盟微信扫码加入月赚万元，地方政府在各自管辖范围内，分门别类按照严重程度建立专项纾困基金，用于收购变量项目，让涉及的爆雷房企在股权债权层面出清并部分变现退出。
（2）地方国企接盘。
地方国企在纾困基金支持下，接盘爆雷房企的项目，这相当于地方政府重新以合适的价格收储土地和项目。同时考虑组织重建房地产行业企业发展质量评价体系，解脱以往依靠房企规模（主要是销售规模、土地储备规模）排名的“白名单”思维。
（3）尽快复工复产。
涉及的银行债权，建议由国家银保监会层面出台统一政策，由银行与地方政府谈判商定；已售部分房源可与客户洽谈后作收回，以整体保障在建在售项目尽快复工复产，控制住地区房地产市场继续下滑的风险，保障交付等重大民生问题。
（4）建立制度信任。
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